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違約方申請解除租賃合同的條件及相關(guān)抗辯

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違約方申請解除租賃合同的條件及相關(guān)抗辯

進入到2023年,全球經(jīng)濟增長進一步放緩,我國疫情雖然已經(jīng)過去,但對于各行各業(yè)的持續(xù)影響似乎并未消失。我最近接到幾個不同的法律咨詢,既有出租人一方也有承租人一方。一方面,承租人連續(xù)虧損,同時又要按期足額支付逐年遞增的租金,另一方面,出租人認為按合同辦事收租合理合法。雙方矛盾日益尖銳,漸成合同僵局,下文將簡要從承租人角度探討解決路徑。

一、承租人解除的一般情形

有下列情形之一,非因承租人原因致使租賃物無法使用的,承租人可以解除合同:

1.租賃物被依法查封、扣押;

2.租賃物權(quán)屬有爭議;

3.租賃物非因承租人原因毀損、滅失不能實現(xiàn)合同目的;

4.租賃物存在危及人身安全或者健康等嚴重質(zhì)量瑕疵的;

5.交付的租賃房屋質(zhì)量不合格或者不符合約定的條件,且不能滿足租賃合同約定用途的根本違約;

6.出租人無所有權(quán)出租影響承租人使用的;

7.房屋用途改變但不影響合同效力的情況下,因行政處罰、整改導致合同事實上無法履行的;

8.經(jīng)營所需證照無法辦理;

9.第三人行為導致租賃物無法使用。

二、合同解除的類型及如何行使

合同解除分為協(xié)議解除、約定解除、法定解除。行使合同解除權(quán)要將解除合同的意思表示送達相對方。解除合同意思表示的方式有通知,一般發(fā)出合同解除函為妥、提起訴訟。房屋租賃合同的標的不適于強制履行,在通知到達對方、起訴狀副本送達對方之日為合同解除之日。

長期以來對違約方是否享有合同解除權(quán)都有較大爭議。《民法典》第580條彌補這一立法空白。綜合考慮違約方是否滿足以下三個解除合同的條件:

1.客觀上出現(xiàn)合同僵局;

2.主觀上違約方不存在惡意違約,守約方拒絕解除合同違背誠信原則;

3在程序方面,法院需要依當事人的申請來決定是否解除合同,即當事人有明確的解除合同意思表示。

三、對違約責任的抗辯

1.首先判斷租賃合同是否有效

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定,“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。”

實踐中,特別是廠房租賃合同,存在著大量未取得房產(chǎn)證的房屋、證照面積不匹配的房屋流通在租賃市場的情形,此時簽訂的租賃合同無效,自然已繳納的房屋押金、違約金條款合同也當然無效,房屋押金需要退還,此時需要支付的僅為房屋占有使用費。

二、對出租人既沒收租賃保證金、水電保證金又同時主張違約金的抗辯。

抗辯認定租賃保證金、水電保證金是定金,具體分類為履約定金。依據(jù)民法典第588條之規(guī)定,“當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”定金與違約金不能同時適用,來減低違約金數(shù)額。

三、對約定遲延支付租金、水電費高額利息的抗辯

很多合同中約定的遲延支付利息為按日千分之一甚至更高計算,看起來唬人實際往往得不到法院支持。那究竟什么標準的利息是合適的呢?

2020年9月1日起實施的國務(wù)院《保障中小企業(yè)款項支付條例》第15條:“機關(guān)、事業(yè)單位和大型企業(yè)遲延支付中小企業(yè)款項的,應(yīng)當支付逾期利息。雙方對逾期利息的利率有約定的,約定利率不得低于合同訂立時一年期貸款市場報價利率;未作約定的,按照每日利率萬分之五支付逾期利息。”

超過日萬分之五的利息就是明顯偏高了,并且司法實務(wù)中資金占用利息一般是按一年期LPR加計30%—50%的標準計算。

租賃合同難以為繼,就需要當斷則斷,在沒有發(fā)出合同解除函的情況下,認定租賃合同解除期限一般按照實際搬離租賃物,交還房屋之日起不再計算租金,違約金這塊則是需要看具體情況調(diào)整,用一句俗語來總結(jié),“若你想走,就請不要留戀。”

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